Inwestor Zastępczy budowy – budowlane zastępstwo inwestorskie

W ramach zastępstwa inwestorskiego zapewniamy przeprowadzenie w imieniu Inwestora całego procesu budowlanego począwszy od organizacji przetargów na Generalnego Wykonawcę lub Wykonawców branżowych (pakietowanie) aż po uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.
Zakres usług jest każdorazowo określany w umowie zgodnie z potrzebami i oczekiwaniami Inwestora. Zapewniamy profesjonalny Zespół do zarządzania projektem, a w szczególności Inżyniera Kontaktu (Kierownika Projektu), inspektorów nadzoru, koordynatorów branżowych, koordynatorów prac na powierzchni najemców fit-out, obsługę administracyjną projektu oraz Koordynatora ds. BREAAM. Gwarantujemy również profesjonalny nadzór BHP na budowie.

Zakres obowiązków i uprawnień inwestora zastępczego w budowlanym procesie inwestycyjnym :

Inwestor zastępczy to zwykle osoba fizyczna lub podmiot, który podczas realizacji inwestycji budowlanej reprezentuje interesy inwestora i działa w jego imieniu. Instytucja inwestora zastępczego nie znajduje unormowania nie tylko w Prawie budowlanym ale całym systemie prawa krajowego. Jedyną formalną definicję funkcji inwestora zastępczego odnaleźć możemy w Polskiej Normie PN-ISO 67-7-2:2000 Budownictwo-Terminologia. Zgodnie z tą definicją inwestor zastępczy to jednostka organizacyjna działająca odpłatnie w imieniu zamawiającego i odpowiedzialna przed nim za organizację i koordynację działań wszystkich stron uczestniczących w procesie inwestycyjnym. Na tej podstawie uprawnionym będzie założenie, że obowiązki inwestora zastępczego są tożsame z obowiązkami inwestora określonymi w art. 18 ustawy Prawo budowlane. Oczywiście zakres obowiązków przekazanych przez inwestora inwestorowi zastępczego jest wolą tego pierwszego i wynika z zawartej umowy.

Zgodnie z art. 18 Prawa budowlanego do obowiązków inwestora należy:

1. Zorganizowanie procesu inwestycyjnego, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:

• opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,
• objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
• opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
• wykonania i odbioru robót budowlanych,
• w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.

2. Inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie.

3. Inwestor może zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego.

Widać zatem, że zakres obowiązków jaki można powierzyć inwestorowi zastępczemu jest dosyć szeroki. Inwestor zastępczy może być włączony w budowlany proces inwestycyjny już od etapu projektowania, albo też jedynie w okresie realizacji prac budowlanych. W każdym z tych przypadków zakres jego obowiązków będzie inny. Szczegółowe określenie zakresu powierzonych mu czynności jest więc bardzo istotne, gdyż brak regulacji prawnych określających zakres jego obowiązków.

Umowa o pełnienie funkcji inwestora zastępczego budowy :

Umowa o pełnienie funkcji inwestora zastępczego jest umową o świadczenie usług. Kodeks Cywilny pośród tzw. umów nazwanych nie przewiduje umowy o świadczenie usług, ale możemy skorzystać tu art. 353(1) o swobodzie umów. Katalog umów przewidzianych w Kodeksie Cywilnym nie jest zamknięty i zgodnie z tą zasadą podmioty prawa cywilnego mogą zawierać umowy o dowolnej treści. Do umów o świadczenie usług, a więc też o pełnienie funkcji inwestora zastępczego należy zastosować zgodnie z art. 750 Kodeksu Cywilnego przepisy o zleceniu.

Zakres obowiązków budowlanego inwestora zastępczego :

Zakres obowiązków inwestora zastępczego można przyjąć w oparciu o stosowane praktyki i w przypadku włączenia inwestora zastępczego tylko w fazę realizacji inwestycji zakres jego obowiązków obejmować może w szczególności:

• przeprowadzenie i organizację przetargu na wybór generalnego wykonawcy,
• przekazanie generalnemu wykonawcy kompletnej dokumentacji oraz terenu budowy,
• zawiadomienie organu architektoniczno-budowlanego o rozpoczęciu budowy,
• zgłaszanie projektantowi wszelkich zastrzeżeń do projektu i dokonanie niezbędnych uzgodnień i wyjaśnień,
• nadzór budowlany – nadzór inwestorski przy realizacji inwestycji nad wszystkimi branżami, zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane i innymi obowiązującymi przepisami,
• sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów budowlanych,
• sprawdzanie i odbiór robót budowlanych, uczestniczenie w próbach i odbiorach techniczny instalacji, urządzeń technicznych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazanie ich do użytkowania,
• potwierdzenie faktyczne wykonanych robót oraz usunięcia wad,
• nadzór nad zapewnieniem bezpieczeństwa i przestrzegania przepisów p. poż, bhp, przez wszystkich uczestników procesu realizacji inwestycji budowlanej podczas całego procesu realizacji inwestycji,
• sprawdzanie dokumentów finansowo-rozliczeniowych oraz przekazywanie informacji inwestorowi dotyczących zapotrzebowania na środki finansowe,
• kontrola stanu zatrudnienia podwykonawców i rozliczeń generalnego wykonawcy z nimi z uwagi na art. 647(1) dotyczący solidarnej odpowiedzialność inwestora i generalnego wykonawcy wobec podwykonawcy, za zobowiązania powstałe w związku z realizowanymi przez nich na zlecenie inwestora robót budowlanych,
• przygotowanie dokumentów do odbioru końcowego Inwestycji, powiadomienie wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego o terminie odbioru końcowego inwestycji,
• organizacja i prowadzenie cotygodniowych narad dot. budowy i spotkań koordynacyjnych,
• dokonanie czynności odbioru końcowego Inwestycji,
• uzyskanie wszystkich wymaganych przepisami prawa decyzji administracyjnych, opinii, uzgodnień, stanowisk organów administracyjnych po zakończeniu procesu inwestycyjnego i uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie inwestycji,
• rozliczenie końcowe inwestycji budowlanej,
• przekazanie użytkownikowi inwestycji wraz z kompletem dokumentów pozwalającym na rozpoczęcie użytkowania budynku,
• występowanie w imieniu inwestora przed organami administracji publicznej w sprawach wynikających z realizacji inwestycji, w granicach udzielonych pełnomocnictw,
• naliczanie w imieniu inwestora kar umownych oraz ewentualnie odszkodowań od wykonawców oraz dostawców,
• archiwizację korespondencji, dokumentacji i przekazanie ich inwestorowi w stanie kompletnym po zakończeniu inwestycji.

Powyższe czynności obejmują praktycznie rzeczywiste zarządzanie procesem realizacji inwestycji budowlanej. Niezbędny jest do tego cały zespół osób o odpowiednim doświadczeniu i kwalifikacjach, których inwestor nie musi lub nie posiada.
W przypadku gdy zdecydujemy się by inwestor zastępczy wspierał nasze działania już na etapie przygotowawczym zakres obowiązków inwestora zastępczego należy rozszerzyć o:

• przeprowadzenie i organizację przetargu na wybór projektanta,
• uzyskanie w imieniu inwestora wszelkich decyzji administracyjnych umożliwiających rozpoczęcie realizacji inwestycji, a w tym pozwolenia na budowę,
• sprawdzanie i odbiór robót prac projektowych.

Podmiotem, który może być kojarzony z inwestorem zastępczym jest inżynier kontraktu w rozumieniu warunków kontraktowych FIDIC. Jednak zgodnie z FIDIC inżynier kontraktu nie jest stroną i powinien działać bezstronnie, zapewniając przestrzeganie procedur z kolei inwestor zastępczy ewidentnie reprezentuje interesy Zamawiającego w budowlanym procesie inwestycyjnym.

Jedną z zalet korzystania z kontraktów FIDIC są gotowe do zastosowania zasady i procedury, oraz jasno opisane prawa i obowiązki poszczególnych stron biorących udział w kontrakcie. W warunkach FIDIC znajdziemy nawet zasady i procedury dotyczące organizacji przetargu na generalnego wykonawcę. Niezależnie od tego czy prowadzić będziemy inwestycję przy wsparciu inwestora zastępczego czy też inżyniera kontraktu według FIDIC, należy mieć na uwadze fakt, że wszelkie czynności podejmowane są przez inwestora zastępczego lub inżyniera kontraktu na ryzyko faktycznego inwestora. Oznacza to, że to inwestor w każdym przypadku nadal jest stroną procesu budowlanego i to inwestor jest rozliczany z obowiązków na nim ciążących. Wszystko to sprawia, że prawidłowy dobór podmiotu mającego wykonywać czynności inwestora zastępczego lub inżyniera kontraktu powinien być dokonywany przez Zamawiającego niezwykle rozważnie.

Prowadzenie procesu budowlanego przez dobrze wybranych profesjonalistów z pewnością minimalizuje główne ryzyka w każdym projekcie takie jak nieterminową realizacją inwestycji, przekroczenie budżetu projektu a także zaoszczędzi wielu stresów i kłopotów. Profesjonalne zarządzanie i nadzór nad skomplikowanym budowlanym procesem inwestycyjnym ma znaczenie nie tylko w trakcie trwania samej fazy budowy, ale ma również pierwszorzędne znaczenie dla zrealizowanego obiektu oraz na jego późniejsze użytkowanie.

Nasze ostatnie realizacje w zakresie inwestora zastępczego, inżyniera kontraktu, zarządzania inwestycją budowlaną:

• SYMETRIS BUSINESS PARK Etap 1-2 Łódź, Aleja Piłsudskiego 86. pow. 20.000 m2 – zarządzanie, inżynier kontraktu, kierownik projektu, koordynacja, zarządzanie bhp na budowie,
• RONEO Apartamenty Woronicza – inwestor zastępczy, inżynier kontraktu, nadzór inwestorski,
• PARK ROZWOJU Etap 1-2 Warszawa, Konstruktorska 12 – pow. 32.000 m2,
• SOLARIS LASER w Warszawie – inwestor zastępczy, nadzór inwestorski.