Budowlany proces inwestycyjny i nadzór inwestorski – Inspektor

Nasze usługi nadzoru inwestorskiego i budowlanego realizujemy ze szczególnym uwzględnieniem indywidualnych wymagań Klienta. Dysponujemy profesjonalną kadrą inspektorów nadzoru z doświadczeniem w prowadzeniu nadzorów budowlanych na obiektach komercyjnych, przemysłowych, mieszkalnych oraz zabytkowych. Zapewniamy nadzór inwestorski w zakresie wszystkich branż, w tym automatycznej HVAC i BMS, teletechnicznej i telekomunikacyjnej.

Nadzór budowlany:

Umowa o pełnienie nadzoru budowlanego jest umową starannego działania i w przeciwieństwie do umowy rezultatu charakteryzuje się tym, że Zleceniobiorca zobowiązuje się dołożyć należytej staranności w celu osiągnięcia zamierzonego przez Zleceniodawcę rezultatu. Nadzór budowlany czuwa nad prawidłowym wykonywaniem robót a co za tym idzie, ponosi odpowiedzialność jedynie za niewykonanie lub nienależyte wykonanie czynności objętych umową, nie odpowiada natomiast za cele, które na podstawie tej umowy miały być osiągnięte (chyba, że w wyniku działań nadzoru budowlanego Inwestor poniesie szkodę).
Nienależyte wykonanie czynności nadzoru budowlanego to zaniedbania które prowadzą do nieujawnienia w toku wykonawstwa wad, czego dalszym następstwem będzie nieusunięcie ich przez wykonawcę. Z kolei niewykonanie zobowiązania nadzoru budowlanego ma miejsce wtedy, gdy nie nastąpiła realizacja świadczenia i jednocześnie późniejsze jego spełnienie jest niemożliwe ze względu na zaistniałe okoliczności. Aby pociągnąć nadzór budowlany do odpowiedzialności należy wykazać, że wykonał on swoje obowiązki w sposób nienależyty, bądź niewykonał ich wcale a inwestor poniósł szkodę i że pomiędzy tymi zdarzeniami występuje związek przyczynowo-skutkowy. Od tej odpowiedzialności nadzór budowlany może się uwolnić, udowadniając, że szkoda powstała w wyniku okoliczności, za które nadzór nie ponosi odpowiedzialności, a przede wszystkim wykazując, że dochowana była należyta staranność przy pełnieniu nadzoru. Do najważniejszych obowiązków nadzoru inwestorskiego należy:

• sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających
• kontrola zgodności realizacji budowy z projektem, pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej
• sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów i materiałów budowlanych
• potwierdzanie faktycznie wykonywanych robót oraz usunięcia wad
• uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń i przewodów kominowych
• udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania.

Wymienione wyżej obowiązki mają charakter obligatoryjny co oznacza, że nawet gdy nie zostały spisane w umowie o pełnienie nadzoru inwestorskiego, inspektor nadzoru budowlanego musi ich przestrzegać.

Inspektor nadzoru budowlanego został również wyposażony w kompetencje władcze i może np. żądać od kierownika budowy wykonania poleceń w zakresie usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także tych wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych oraz przedstawienia ekspertyz dotyczących robót oraz dowodów dopuszczenia do stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń technicznych. Nadzór budowlany może również żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwych prac, wstrzymania dalszych robót budowlanych jeśli ich kontynuacja mogłaby wywołać zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi, mienia bądź środowiska lub jw przypadku stwierdzenia niedopuszczalnej niezgodności z projektem lub pozwoleniem na budowę.

Usługi nadzoru budowlanego:

Usługi nadzoru budowlanego świadczone są w zakresie branży budowlanej, sanitarnej oraz elektrycznej i wymagają oddzielnych uprawnień w danej specjalizacji.
Ustawa Prawo Budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. wraz z późniejszymi zmianami powołała do życia organy nadzorcze, które sprawują kontrolę nad procesami budowlanymi. System kontrolny składa się z kilku szczebli. Głównym, ogólnopolskim nadzorcą jest Minister Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa oraz Główny Inspektorat Nadzoru Budowlanego wraz z organami pomocniczymi. Pomniejsze to m. in. powiatowe inspektoraty czy wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego.
Zgodnie z art. 12 ustawy Prawo budowlane za samodzielną funkcję techniczną w budownictwie uważa się działalność związaną z koniecznością fachowej oceny zjawisk technicznych lub samodzielnego rozwiązywania zagadnień architektonicznych oraz techniczno-organizacyjnych a w szczególności działalność obejmującą:

• projektowanie , sprawdzanie projektów architektoniczno – budowlanych i sprawowanie nadzoru autorskiego,
• kierowanie budową lub innymi robotami budowlanymi,
• kierowanie wytwarzaniem konstrukcyjnych elementów budowlanych oraz nadzór i kontrolę techniczną wytwarzania tych elementów,
• wykonywanie nadzoru inwestorskiego,
• sprawowanie kontroli technicznej utrzymania obiektów budowlanych,
• (uchylony)
• rzeczoznawstwo budowlane.

Samodzielne funkcje techniczne w budownictwie czyli funkcje związane z nadzorem inwestorskim, określone w ust. 1 pkt. 1-5. mogą wykonywać wyłącznie osoby posiadające odpowiednie wykształcenie techniczne, praktykę zawodową, dostosowane do rodzaju, stopnia skomplikowania działalności i innych wymagań związanych z wykonywana funkcją, stwierdzone decyzją, zwaną dalej „uprawnieniami budowlanymi”, wydaną przez organ samorządu zawodowego.
Warunkiem uzyskania uprawnień budowlanych jest zdanie egzaminu ze znajomości procesu budowlanego oraz umiejętności praktycznego zastosowania wiedzy technicznej.
Osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie są odpowiedzialne za wykonywanie tych funkcji zgodnie z przepisami i zasadami wiedzy technicznej oraz za należytą staranność w wykonywaniu pracy, jej właściwą organizację , bezpieczeństwo i jakość.
Podstawę do wykonania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie stanowi wpis, w drodze decyzji, do centralnego rejestru, o którym mowa w art. 88a ust. 1 pkt 3 lit. a, oraz – zgodnie z odrębnymi przepisami – wpis na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, potwierdzony zaświadczeniem wydanym przez tę izbę, z określonym w nim terminem ważności.

Uprawnienia budowlane umożliwiają inżynierowi pełnienie samodzielnych funkcji technicznych takich jak Inspektor nadzoru, Kierownik Budowy czy Projektant. Uprawnienia inspektorów nadzoru udzielane są w jednej z 10 specjalności:

• architektoniczna,
• konstrukcyjno-budowlana,
• inżynieryjna drogowa,
• inżynieryjna mostowa,
• inżynieryjna kolejowa,
• inżynieryjna wyburzeniowa,
• instalacyjna telekomunikacyjna,
• instalacyjna w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych,
• instalacyjna w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych,
• inżynieryjna hydrotechniczna.

W ramach specjalności mogą być wyodrębniane następujące specjalizacje techniczno-budowlane (wg. Rozporządzenia w sprawie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie):

1) konstrukcyjno – budowlana:

• geotechnika,
• obiekty budowlane budownictwa ogólnego,
• obiekty budowlane budownictwa przemysłowego,
• budowle wysokościowe,
• obiekty budowlane na terenach wpływów górniczych,
• rusztowania i deskowania wielofunkcyjne,

2) inzynieryjna – hydrotechniczna:

• śródlądowe budowle hydrotechniczne,
• morskie budowle hydrotechniczne,
• obiekty budowlane oczyszczalni wody i ścieków,
• melioracje wodne,

3) instalacyjna w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych:

• sieci, instalacje i urządzenia cieplne, wentylacyjne i klimatyzacyjne,
• sieci, instalacje i urządzenia gazowe,
• sieci, instalacje i urządzenia wodociągowe i kanalizacyjne,

4) instalacyjna w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych:

• sieci, instalacje i urządzenia elektryczne i elektroenergetyczne powyżej 45 kV,
• sieci, instalacje i urządzenia elektryczne i elektroenergetyczne w  elektrowniach jądrowych,
• trakcje elektryczne.

Budowlany proces inwestycyjny :

Budowlany proces inwestycyjny obejmuje cały zespół czynności przygotowawczych, fazę realizacji budowy oraz fazę rozliczenia i zamknięcia projektu. Oczywiście w zależności od rozmiarów inwestycji rozkład poszczególnych faz na osi czasu będzie się różnił. Poniżej przedstawiamy przebieg procesu inwestycyjnego z perspektywy Inwestora a samo opracowanie dotyczy procesu budowlanego związanego z realizacją obiektu komercyjnego.

Główne etapy budowlanego procesu inwestycyjnego obejmują:

• Ustalenie przeznaczenia i stanu prawnego nieruchomości m.in. czy nieruchomość może być zabudowana zgodnie z zamierzeniem inwestycyjnym oraz czy jej stan prawny nie budzi zastrzeżeń. W przypadku pozytywnej oceny, inwestor nabywa nieruchomość, również na tym etapie dokonuje się zakupu, ewentualnego podziału lub scalenia nieruchomości.
• Określenie warunków zabudowy i opracowanie projektu budowlanego w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. W niektórych przypadkach, gdy brakuje miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, inwestor wnioskuje o decyzję o warunkach zabudowy jeszcze przed nabyciem nieruchomości. Po określeniu warunków zabudowy na podstawie miejscowego planu zagospodarowania lub w drodze decyzji administracyjnej, można przystąpić do przygotowania projektu budowlanego.
• Uzyskanie pozwolenia na budowę czyli decyzji otwierającej drogę do realizacji robót budowlanych. Inwestor załącza do wniosku projekt budowlany, a także m.in. wymagane decyzje świadczące o spełnieniu warunków ustawowych w zakresie m.in. ochrony środowiska, ochrony zabytków, gruntów rolnych.
• Wybór Generalnego Wykonawcy robót lub wybór kilku wykonawców dzieląc pomiędzy nich poszczególne zakresy robót.
• Rozpoczęcie realizacji robót budowlanych, m.in. protokolarne przekazanie terenu budowy, zapewnienie wyznaczenia kierownika robót oraz inspektorów nadzoru inwestorskiego, zgłoszenie rozpoczęcia robót, uzyskanie dziennika budowy.
• Realizacja robót – na tym etapie istotną kwestią jest m.in. monitorowanie postępu prac na zgodność z harmonogramem rzeczowo-finansowym oraz nadzór nad zgodnością i jakością robót przez nadzór budowlany zatrudniony przez Inwestora. Ta faza procesu kończy się podpisaniem protokołu odbioru końcowego wraz z potwierdzeniem przez nadzór inwestorski usunięcia ewentualnych usterek stwierdzonych w trakcie czynności odbiorowych.
• Wniosek o pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego lub budynku i obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowaniu. Wniosek o pozwolenie na użytkowanie składany jest do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego.
• Pozwolenie na użytkowanie – przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego jest dopuszczalne dopiero po uprawomocnieniu się (upłynięciu terminu odwołania) ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Uzyskanie pozytywnej decyzji wymaga także odbiorów ze strony Państwowej Straży Pożarnej i Państwowej Inspekcji Pracy. Przekazanie dokumentacji budowy docelowemu właścicielowi zwykle zamyka budowlany proces inwestycyjny.
• Przepisy normujące przebieg procesu budowlanego – projektu inwestycyjnego to przede wszystkim ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane oraz ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Oprócz nich istnieją jednak inne regulacje, które nie opisują budowlanego procesu inwestycyjnego kompleksowo, lecz odnoszą się do jego niektórych etapów i wybranych czynności. Do takich regulacji należy w szczególności zaliczyć ustawę z dnia 27 kwietnia 2001 r. prawo ochrony środowiska, ustawę z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, a także ustawę z dnia 29 stycznia 2004 r. prawo zamówień publicznych, ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne, a także ustawa z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze.

Ustawa Prawo budowlane wskazuje, kiedy inwestor obowiązany jest przed przystąpieniem do realizacji projektu inwestycyjnego uzyskać pozwolenie na budowę, a więc decyzję administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych. Ponadto ustawa wyznacza kryteria, których spełnienie jest niezbędne dla wydania przez organ stosownych decyzji administracyjnych niezbędnych dla przeprowadzenia inwestycji budowlanej. Prawo budowlane normuje także przypadki, w których dla realizacji inwestycji nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenie organowi zamiaru prowadzenia określonych robót budowlanych. Ustawa Prawo budowlane zawiera również unormowania dotyczące udzielenia przez organ administracji pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.

Uczestnicy budowlanego procesu inwestycyjnego :

• Inwestor – podmiot dysponujący nieruchomością na cele budowlane i jedyna strona w administracyjnym postępowaniu budowlanym. Jeżeli inwestor posiada odpowiednie uprawnienia i kompetencje może jednocześnie realizować funkcje pozostałych uczestników budowlanego procesu inwestycyjnego.
• Projektant – podmiot posiadający uprawnienia do projektowania w danej specjalności.
• Kierownik budowy lub kierownik robót – przypadku robót realizowanych na podstawie pozwolenia na budowę, powołanie kierownika budowy jest obowiązkowe. Kierownik budowy powoływany jest przez wykonawcę robót ( Generalnego Wykonawcę). Kierownik budowy, poza koordynacją robót, odpowiada za zapewnienie bezpieczeństwa prac, dokumentację budowy, przygotowanie odbiorów i informowanie pozostałych uczestników o przebiegu prac. Powołanie kierownika robót jest konieczne w przypadku wykonywania robót specjalistycznych, jeżeli wykraczają one poza uprawnienia kierownika budowy.
• Inspektor nadzoru inwestorskiego – Inspektor nadzoru inwestorskiego nadzoruje zgodność przebiegu robót budowlanych z pozwoleniem na budowę, projektem oraz prawem budowlanym. Co do zasady, to inwestor podejmuje decyzję o zaangażowaniu inspektora nadzoru na budowie, obowiązek ten może jednak być nałożony także w decyzji o pozwoleniu na budowę, szczególnie w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania budynku lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko. Inspektor musi legitymować się odpowiednią wiedzą i przygotowaniem zawodowym (potwierdzonymi uprawnieniami zawodowymi).

Ostatnie realizacje w zakresie nadzoru inwestorskiego:

• SYMETRIS BUSINESS PARK Etap 1-2 Łódź, Aleja Piłsudskiego 86. pow. 20.000 m2 – nadzór inwestorski w zakresie wszystkich branż
• POLSKA SPÓŁKA GAZOWNICTWA O. Łódź – nadzór inwestorski
• Q22 Warszawa, Jana Pawła II 22. Powierzchnia 50.000 m2 – nadzór elektryczny
• Teatr Dramatyczny PKiN Warszawa – nadzór inwestorski
• Teatr Wielki-Opera Narodowa – nadzór inwestorski z uprawnieniami do nadzoru obiektów zabytkowych
• NUCTECH Polska Kobyłka k/Warszawy– nadzór inwestorski
• RONEO Apartamenty Woronicza – nadzór inwestorski, inwestor zastępczy
• PARK ROZWOJU Etap 1-2 Warszawa, Konstruktorska 12 – pow. 32.000 m2 nadzór inwestorski w zakresie wszystkich branż
• Galeria Handlowa VENEDA Łomża – nadzór budowlany w zakresie wszystkich branż
• Akademia Wychowania Fizycznego w Warszawie – inspektor nadzoru elektrycznego
• PKS POLONUS – Dworzec Zachodni w Warszawie – nadzór inwestorski
• HOTEL ATOS w Warszawie – nadzór inwestorski, HOTEL MONOPOL w Krakowie – nadzór inwestorski
• SOLARIS LASER w Warszawie – nadzór inwestorski